سازمان امور مالیاتی کشور

آشنایی با قانون و مقررات مالیات بر

درآمد املاک اجاری

منشور حقوق مؤدیان مالیاتی

اصل (۱): مودی محترم حق برخورداری از رفتار عادلانه ، منصفانه و قانونمند را دارد. اصل (۲): مودی محترم حق کسب اطلاع و راهنمایی را دارد.

اصل (۳) مؤدی محترم حق برخورداری از خدمات مطلوب مالیاتی را دارد. اصل (۴): پابندی ما به اصل رازداری و حفظ حریم خصوصی، حق مودی است. اصل (۵): مودی محترم حق اعتراض شکایت و تجدید نظر خواهی دارد. اصل (۶): مودی حق اظهار نظر آزاد و ارائه پیشنهاد در مورد تصمیمات و فرآیندهای مالیاتی و اداری را دارد.

سازمان امور مالیاتی کشور

معاونت در آمدهای مالیاتی

دفتر امور مؤدیان و خدمات مالیاتی

خرداد ماه ۱۴۰۱

مالیات بر درآمد املاک اجاری

بر اساس قانون مالیاتهای مستقیم درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیتهای مقرر در قانون مالیاتهای مستقیم مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک میباشد. درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میشوند؛ عبارتست از کل مال الاجاره

وزارتخانه ها مؤسسات و شرکتهای دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تامین میشود نهادهای انقلاب ،اسلامی شهرداریها و شرکتها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات بر درآمد اجاره املاک را از اجاره هایی که پرداخت میکنند اعم از اجاره دست اول یا دست (دوم کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند چنانچه موجر از اشخاص موضوع ماده (۲) قانون مالیاتهای مستقیم ،باشد مکلف به کسر و پرداخت مالیات تکلیفی مذکور نمی باشند.

معافیت ها اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر (۲۵) بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات

مالک نسبت به مورد اجاره

بر اساس ماده ۵۴ مکرر اصلاحی مصوب ۱۳۹۹/۰۹/۰۵ قانون مالیاتهای مستقیم

هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان ،کشور در هر سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشند به عنوان واحد خالی شناسایی می شوند و با رعایت سایر مقررات مربوط مشمول مالیات موضوع این ماده میشوند.

تکالیف مؤدیان

۱ – تسلیم اظهار نامه مالیاتی اجاره املاک موضوع مواد ۵۷ و ۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم اظهارنامه اجاره املاک مؤدیان هر سال باید تا پایان تیرماه سال بعد به صورت الکترونیکی در سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی بخش اظهار نامه الکترونیکی ثبت شود به این منظور مؤدیان میتوانند با مراجعه به درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی my.tax.gov.ir نسبت به تکمیل و ارسال اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات متعلق طبق مقررات مربوط اقدام نمایند. (صاحبان درآمد اجاره املاک میبایست قبل از تکمیل اظهارنامه مالیاتی از طریق درگاه مذکور در نظام مالیاتی ثبت نام نمایند سازمان امور مالیاتی از طریق شماره تلفن ۱۵۲۶ بدون پیش شماره پاسخگوی سؤالات مؤدیان در خصوص ارسال اظهار نامه الکترونیکی |

می باشد.

۲- تشکیل پرونده

مودیان مالیاتی می بایست با مراجعه به سامانه عملیات الکترونیکی در زمان تسلیم اظهارنامه یا مراجعه حضوری به ادارات امور مالیاتی ذیربط و ارائه مدارک ذیل، نسبت به ثبت نام و تشکیل پرونده املاک اجاری اقدام نمایند. سند مالکیت و بنچاق مدارک هویتی مالک شامل شناسنامه و کارت ملی اجاره نامه رسمی یا عادی مدارک مربوط به ملک شامل گواهی پایان کار صورتمجلس تفکیکی فیش عوارض سالیانه نوسازی مدارک کدپستی ملک مانند فیش (تلفن

• وکالت نامه در صورت مراجعه وکیل

نکته ۱ چنانچه مؤدیان چند واحد ملکی را در سراسر (کشور به اجاره واگذار کرده باشند می بایست اطلاعات مربوط را از طریق یک اظهارنامه ( به ترتیب اولویت بندی درخواست استفاده از معافیتهای مربوط اعلام نمایند.

نکته :۲ اشخاص حقوقی مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای درآمد املاک اجاری خود نمی باشند.

برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب ،مالک مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک نخواهد بود. محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل ،مالک اجاری | تلقی نمیشود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود ضمناً یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا میشوند در طول مدت اجاره از ٪۱۰۰ مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف میباشد.

در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف .است در مواردی که مالک دارای چندین ملک باشد، می تواند با انتخاب خود مجموعاً تا میزان حدنصابهای تعیین شده از املاک معرفی | شده از این معافیت برخوردار خواهد شد عدم تسلیم اظهارنامه اجاره املاک توسط صاحبان درآمد املاک اجاری اشخاص حقیقی مانع از تعلق معافیت مذکور نخواهد شد. نکته : چنانچه املاک مسکونی برای استفاده تجاری و اداری به اجاره واگذار شوند مشمول معافیت مذکور نمی باشند.

بر اساس ماده (۵۷) قانون مالیاتهای مستقیم در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی مقرر در قوانین موضوعه ) برای سال ۱۴۰۰ تا میزان ۳۶۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال و برای سال ۱۴۰۱ تا میزان ۳۹۶،۰۰۰،۰۰۰ ریال از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات میگردد به شرط این که این گونه افراد نسبت به تسلیم اظهار نامه ای که مربوط به این موضوع است اقدام و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگری به غیر از اجاره دریافتی ندارند در صورتی که ثابت شود اظهار مؤدی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد برای بهره مندی از این معافیت ضروری است اظهارنامه مربوط در موعد مقرر قانونی تسلیم شود.

در اجرای این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفهٔ دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود. :نکته در چارچوب اظهار نامه الکترونیکی املاک برای استفاده از معافیت موضوع ماده (۵۷) قانون مالیاتهای مستقیم نیازی به تکمیل اظهار نامه جداگانه به شرح فوق نیست کافی است در زمان تکمیل اظهارنامه املاک موضوع ماده (۸۰) قانون مالیاتهای مستقیم در بخش مربوط به سوالات مطروحه پاسخ داده شود و این امر به منزله تسلیم اظهار نامه ماده (۵۷) میباشد

نکته در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون تعیین اجاره بهاء مهلتی برای تخلیه ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده میباشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری تلقی نمیشود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود

نحوه محاسبه مالیات املاک اجاری

مطابق ماده (۵۴) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم از ابتدای سال ۱۳۹۵، درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد. در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه که هر سال توسط سازمان امور ،مالیاتی تعیین و اعلام میشود ،باشد میزان اجاره بهاء بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

در صورتی که مستأجر جزء مشمولین تبصره (۹) ماده (۵۳) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود. در مواردی که قراردادهای اجاره ملک به صورت رهن” “تصرف و رهن و اجاره باشد، چنانچه مبلغ اجاره پرداختی در قرارداد کمتر از ۸۰٪ ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد تعیین ارزش اجاری بر اساس جدول املاک مشابه خواهد بود.

میزان اجاره دریافتی پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد ،اجاره به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی میشود مالیات درآمد مذکور برای اشخاص حقیقی با اعمال نرخ مالیاتی موضوع ماده ۱۳۱ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴/۴/۳۱ و برای اشخاص حقوقی به نرخ ۲۵ محاسبه می گردد. هرگاه موجر مالک ،نباشد ۲۵ بابت هزینه،ها استهلاکات و تعهدات مالک از درآمد مشمول مالیات قابل کسر نخواهد بود تفاوت اجاره بهای دریافتی و پرداختی به نرخ مربوط مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.

نکاتی در مورد نحوه محاسبه درآمد مشمول نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی

در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار میشود درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات میشود. مستحدثاتی که طبق قرار داد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجد ایجاد می شود براساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب میگردد. هزینههایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک ،باشد به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان

مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه میشود.

. هرگاه ،مالک خانه یا آپارتمان مسکونی خود را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره کند یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او میگذارد استفاده ،نماید در تعیین درآمد مشمول مالیات ،اجاره میزان اجاره بهایی که به موجب

هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازاء هر ماه بیش از زمان مذکور ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر میشود سال اول : معادل شش برابر مالیات متعلقه سال دوم معادل دوازده برابر مالیات متعلقه سال سوم به بعد معادل هجده برابر مالیات متعلقه واحدهای نوساز پس از ۱۲ ماه و در طرحهای انبوه سازی پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی مشمول مالیات فوق میشوند :توجه برای اطلاع از جزئیات مالیات بر واحدهای مسکونی ،خالی ضروری است به قوانین و مقررات مربوط مراجعه شود.

دادرسی مالیاتی سند رسمی یا قرارداد میپردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه

مالیات حقوق تقویم میگردد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.

به ازاء هر ده درصد (۱۰) افزایش درآمد ابرازی مشمول مالیات در اظهارنامه) نسبت به درآمد ابرازی مشمول مالیات سال ،گذشته مشروط بر تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و ارائه اظهارنامه مالیاتی مربوط به سال جاری در مهلت مقرر ،قانونی یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصد ، نرخ مالیاتی مربوط کاهش می یابد

از تاریخ ۱۴۰۰/۱۰/۱۳ در مواردی که برگ تشخیص مالیات صادر و به مودی ابلاغ میشود چنانچه مؤدی نسبت به آن معترض باشد میتواند ظرف سی روز از تاریخ ابلاغ شخصاً یا به وسیله وکیل تام الاختیار خود با ارائه دلایل و اسناد و مدارک کتباً از اداره امور مالیاتی تقاضای رسیدگی مجدد .نماید مسوول / مسؤولان مربوط که از طرف سازمان امور مالیاتی مشخص میشوند موظفند پس از ثبت درخواست مؤدی و ظرف مهلتی که بیش از چهل و پنج

روز از تاریخ ثبت درخواست نباشد به موضوع رسیدگی و در صورتی که دلایل و اسناد و نرخ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک نکته در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات ماده ۵۴

ق. م. م بوده و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدی ،باشد پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود. نکته ۲ چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است مالیات ما به التفاوت طبق مقررات قانون مالیاتهای مستقیم قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیاتهای مستقیم میباشد. نکته : معافیت مربوط به ۱۵۰ متر مربع در تهران یا ۲۰۰ متر مربع در سایر شهرها) صرفاً به املاک دارای کاربری مسکونی که در عمل نیز برای سکونت مورد استفاده قرار گرفته باشند تعلق میگیرد املاک با سند مسکونی که مورد بهره برداری اداری یا تجاری هستند مشمول این معافیت نخواهند بود

در محاسبه میزان معافیت ، بایستی مال الاجاره را به نسبت ۱۵۰ متر مربع یا حسب مورد ۲۰۰ متر مربع محاسبه نمود به عنوان مثال اگر یک شخص حقیقی یک واحد مسکونی به مساحت زیربنای مفید ۲۰۰ متر مربع در تهران به اجاره واگذار نماید و مال الاجاره آن مبلغ ۶۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال در سال باشد مشروط بر اینکه موجر صرفاً همین یک واحد مسکونی را به اجاره واگذار کرده باشد و مبلغ اجاره از ۸۰ درصد ارزش اجاری املاک مشابه کمتر نباشد مبلغ ۴۵۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال از مال الاجاره معاف و ۱۵۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال آن پس از کسر ۲۵ بابت هزینه ها، استهلاکات و تعهدات مالک به مبلغ ،۵۰۰،۰۰۰، ۱۱۲ ریال مشمول مالیات خواهد شد. با در نظر گرفتن نرخهای ماده (۱۳۱) قانون مالیاتهای مستقیم و با اعمال نرخ ۱۵ ، مالیات متعلقه این ملک مبلغ ۸۷۵،۰۰۰، ۱۶ ریال تعیین میگردد

نرخ مالیات بر اجاره املاک

حقوقی

از مبلغ

۲۵ به نرخ ماده (۱۰۵) قانون مالیاتهای مستقیم ) درآمد مشمول مالیات سالانه (ریال) به نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م تا مبلغ

حقیقی

ردیف

۵۰۰،۰۰۰،۰۰۱

۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۱

۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ۱۰۰۰۰۰۰۰۰۰۰

و بیش از آن

اشخاص حقوقی

جرائم مالیاتی

موضوع

اشخاص حقیقی

عدم تسلیم اظهارنامه املاک ٪۱۰ مالیات متعلق اظهارنامه خلاف واقع موضوع یک برابر مالیات متعلق

مصداق ندارد

٪۱۰ مالیات متعلق ٪۳۰ مالیات متعلق (غیر قابل بخشودگی (غیر قابل بخشودگی

ماده (۵۷) ق.م.م درآمدهای کتمان شده اظهارنامه تسلیمی پرداخت مالیات پس از سررسید به ازای هر ماه ۲/۵ به ازای هر ماه ۲/۵ مالیات متعلق مالیات متعلق

مقرر

مدارک ابراز شده را برای ره مندرجات برگ تشخیص کافی دانستند آن را رد و در صورتی که

دلایل و اسناد و مدارک ابرازی را موثر در تعدیل درآمد تشخیص دهند موارد تعدیل درآمد مشمول مالیات را مشخص نمایند. چنانچه مؤدی نظر مسئول / مسوولان مربوط در تعدیل درآمد مشمول مالیات را قبول نماید درآمد مشمول مالیات تعدیل شده قطعی است. در غیر این صورت برای رسیدگی به مابه التفاوت تا مبلغ مورد اعتراض ،مودی موضوع به هیأت حل اختلاف مالیاتی ارجاع میشود. همچنین هرگاه دلایل و اسناد و مدارک ابرازی مؤدی را برای رد برگ تشخیص یا تعدیل درآمد موثر تشخیص ندهند باید موضوع را مستدلاً در پرونده منعکس و مراتب را برای رسیدگی به هیأت حل اختلاف مالیاتی ارجاع نمایند. رأی هیأتهای حل اختلاف مالیاتی با اکثریت آراء قطعی و لازم الاجراء است. مگر اینکه ظرف مدت بیست (۲۰) روز از تاریخ ابلاغ رأی از طرف مأموران مالیاتی مربوط یا مؤدی مورد اعتراض کتبی قرار گیرد که در این صورت پرونده جهت رسیدگی به هیأت حل اختلاف مالیاتی تجدید نظر محول خواهد شد رأی هیأت حل اختلاف مالیاتی تجدید نظر قطعی و لازم الاجراست در این مرحله مؤدی مکلف است مقدار مالیات مورد قبول را در همان مهلت مقرر پرداخت و نسبت به مازاد بر آن اعتراض خود را تسلیم نماید.

:توجه مؤدیان محترم مالیاتی برای رؤیت اوراق مالیاتی مربوط به مالیات بر اجاره املاک یا مالیات بر واحدهای مسکونی خالی؛ میبایست با مراجعه به درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی My.tax.gov.ir پس از انجام مراحل ثبت نام اوراق مالیاتی مربوط به خود را رویت نمایند